英镑狂跌200点!海外买...

英镑狂跌200点!海外买家投资英国房产应关注哪几点?

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    在昨天的文章中,我们分析了大选之后英国房价的走势,目前市场向好,均价看涨。


    第一太平戴维斯(Savills)表示,明年英国房价可能会温和地增长。

    仲量联行(JLL)预测,未来五年英国住宅价格到2024年将增长14.8%。

    房地产搜索门户网站Rightmove预测,新的一年进入市场的房地产平均要价将上涨2%。

    安德鲁斯房地产集团(Andrews Property Group)首席执行官David Westgate表示现在很有可能处于一个市场周期的开始,直到2027年或以后才可能达到顶峰,年增长率约为4%

    据Rightmove的预测,以房屋平均要价30万英镑为例,购买者明年可能会比今年额外多支付6000英镑。

    从市场要价的变化周期来看,也即将进入新一轮的增长期。

    那现在是入手英国房产的好时机么?

    实际对于海外买家来说,除了房价走势,还有三点要素值得重点关注。

    01印花税政策

    鲍里斯曾在他竞选宣言中提出要对海外买家加收3%的印花税作为其住房改善政策的一部分。目前这份政策的实施时间尚未确定,但有消息指出该政策或将在明年二月进行的脱欧预算中提出。

    根据保守党的估计,对海外买家征收额外3%的印花税后,会影响7万笔交易、增加1.2亿英镑税收。

    对于买家来说,即使是在享受购买第一套房产的免税额度的情况下,印花税依然会是一笔不小的费用。以购买首套50万英镑的公寓为例,在没有加收海外买家印花税时,他需要负担1万磅的印花税(下表黑字)。如果加上额外税费,就要多缴纳6000磅的费用(红字部分),相当于总房价的1.2%。如果不是首套住房或者是豪宅,那么英国政府薅到的羊毛就更多了。

    不过,这里所说的海外买家,实际上是“non-resident”。英国政府官网对于非常住居民的定义如下,符合任意一条就存在要缴纳额外税费的可能。

    但是!即使你是外国人,如果满足“resident”的要求,也不需要缴纳这笔额外费用,同样来自官方的定义如下。

    具体的实施办法尚未出炉,但相信这项政策的本质是为了薅羊毛而非赶羊群,毕竟官方说法是为了在一定程度上解决英国本土特别是伦敦地区由于海外买家涌入而过快上涨的房价问题,以及为流浪汉问题而筹资。

    上有政策,下有对策。

    想要减少印花税带来的成本可以按照官方的硬性要求成为一名“resident”再买房,或者按照梯度计算分散投入资金(比如将100万英镑一套的公寓改成多个价格低廉的小公寓),再或者就在政策出台前直接购买。

    02警惕卖方市场

    根据Rightmove数据显示,2019年迄今为止达成的销售数量比2018年下降了3%。相比之下,市场上待售的房产数量下降了8%。房产经纪手中的库存也在不断减少,Property wire则表示当前库存也已接近历史最低水平。

    Rightmove的房地产专家Miles Shipside表示,尽管脱欧不确定性降低将会鼓励更多新卖家进入市场,待售房产数量将会上涨,但是在一定时期内供应量依然有限,这也可能导致市场要价虚高。

    03关注汇率涨跌

    大选结果宣布当天,人民币兑英镑飙升9.49,英镑兑美元也一度爬升1.35高位,让投资者们一下子失去了汇率带来的“投资折扣”。但是就在昨天,英镑跌至9.19——因为鲍里斯又作妖了。

    鲍里斯计划修改法律以确保明年不延长脱欧过渡期,也就是说英国又一次被无协议脱欧的阴云所笼罩。可以看出,英镑汇率与英国的政治不确定性紧密相连。

    除了无协议脱欧,苏格兰公投与北爱尔兰边界也可能对汇率产生影响。

    在12月12日大选中,苏格兰民族党获得了59个席位中的48席,超出预期。该党领导人,苏格兰政府首席斯特金在选举后再度要求举行独立公投。Monex Europe市场分析部门主管Ranko Berich表示,苏格兰再次全民公投将给英镑带来风险。

    爱尔兰边境问题本质还是脱欧问题,但它更加敏感。历史上,爱尔兰与北爱尔兰之间的边界冲突就充满了鲜血与暴力,直到1998年签署北爱和平协议才算解决。而如今,脱欧要求欧盟与英国之间设立边界,欧盟建议让北爱尔兰留在欧洲共同市场和欧盟关税同盟内以避免出现因为在北爱尔兰与爱尔兰之间设立边检站所引发的冲突(像上世纪那样),而在而英国国内划出一条边界——让英国其他地区进入北爱尔兰的商品和人员必须接受检查,英国出于领土完整等考虑反对给予北爱尔兰这一特权。

    04写在最后

    英国房地产值得投资么,答案是肯定的。不管是脱欧前还是脱欧进行中,英国房产特别是伦敦房产都展现了其良好的投资价值。只是作为一名投资者,应当综合考虑,争取实现回报最大化。

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