Newham在伦敦各区中算不上有名，对于从来没去过伦敦的国人，也许Newham还不如格林威治有名，毕竟后者还有个蜚声国际的天文台。但在伦敦各区真正应该得到的关注度里，现在的Newham绝对应该排在格林威治之前，能跟它一较短长的甚至可能只有伦敦中心7区。英国房价市场观察——区域系列Newham
在观察伦敦的城市发展与房地产市场变化之间的关系时，东伦敦是近10年来最值得关注的一块区域，2012伦敦奥运会则是10年来最值得关注的事件。而Newham，则既位于东伦敦关键位置，又是奥运会的6个主办区之一。说Newham是全伦敦受奥运影响最大的行政区绝不为过。
因奥运腾飞的Newham
东伦敦自20世纪末开始，成为整个伦敦市政建设的“实验田”，其中最著名的毫无疑问就是今天屹立于泰晤士河畔的新金融城——金丝雀码头所在的Docklands（隶属于Tower Hamlets）。但除此之外，其他的各种建设计划，包括Newham的贫民窟清除计划和东伦敦各区居住设施升级等，都没有取得特别明显的效果。
因此，2012年的奥运会，就被看作是完成多年未竞目标的重要契机。在向议院陈述举办奥运的好处时，时任英国外交大臣的杰克·斯特劳直言奥运会将“令伦敦最穷和最落后的地区改头换面”。
伦敦奥运会要把一个地区改头换面，毫无疑问是通过与之相关的基础设施建设。比如说运动员们居住的奥运村，在比赛之后就可以直接转化为住宅或者酒店，给周围的住宅市场提供一大批房源。
斯特劳所说的最穷和最落后之地，其实指的就是Newham。我们看看伦敦奥运会的主办场馆选址就知道了：伦敦奥运会主场就在Hackney、Tower Hamlets、Waltham Forest和Newham交界之地（这4个地方再加上Greenwich和Barking & Dagenham即为“奥运6区”），而Newham是这些行政区里著名的脏乱差之地。
根据DCLG（The Department for Communities and Local Government）的说法，在奥运会举办之前，奥运6区总共有7989个家庭（这个数量比当年金融城所有人口数还多）住在临时居所里，其中有2253（28.2%）户位于Newham；有10万户家庭在等待当地政府的保障房申请名单上，超过3万户在Newham。
临时住所一般是建筑生命临到尽头或者因为安全隐患等其他问题而将要拆除，或者建造之初就不为长久使用的住房，以及过于拥挤或不适合家庭居住的住房。诸位可能不知道临时住所是什么样的，我们附上了一张伦敦某地临时住所的照片，其条件如何一目了然。
如果有人在伦敦住在这样的建筑里，当地政府将广受诟病，甚至可能被戴上一个“本区居民无人权”的帽子，可在当年的Newham这种情况并不罕见。
我们当然可以想见什么样的人会住在这样的住所里，他们大多是贫民、流浪者和外来难民，因此Newham的犯罪率也非常高。在2010年时，Newham的犯罪率比伦敦平均水平高出50%。
这些民生问题也极大限制了Newham的房价。在2011年6月时，Newham的房价中位数是218000，排在全伦敦倒数第3（与Newham的社会环境类似的Barking & Dagenham倒数第一）。
奥运会的效果则是显著的，通过大量的基建更新和随之而来的工作机会的充沛，以及经由奥运带来的商业活动为当地政府带来的收入增加，在奥运会之后的Newham居民生活品质得到了明显的提高, 在LSE所作的一项调查中，居民们亲身体会到了来自工作机会、交通条件、教育和社区设施的水平提高，细节可见LSE的文章Many direct impacts of the Olympics are already positive, not least that the follow-through is actually happening。
不过，由于工作机会和较低的房价/租金而大量涌入的移民导致了Newham的临时住所居民数继续提高，但值得庆幸的是由于生活稳定，犯罪率已经大幅降低，虽然还是略高于伦敦平均水平，但大概从原来的50%变成了20%以下。
而房价和租金更是由于这一轮基础设施大升级而得到了强力拉升。在每日邮报的报道中，2000-2019年房价涨幅最大的区域就是Newham，涨幅为430%。而在CBRE的租金回报率统计里，Newham的租金回报率可达4%以上。
Newham的住房市场
不过，Newham能够实现房价在奥运会之后的大幅上涨，与Newham本身的底子也是分不开的。
奥运会给Newham带来的很多效果，比如外国人口的大量涌入，实际上只是本来趋势的加强。在2001-2011年，Newham就已经是外国人口增长数量最多的伦敦行政区了，奥运会带来的福利则令这种趋势又保持数年。
除此之外，Newham还有一个特点是建筑密度不大，但房屋密度很大。根据伦敦官方的资料，Newham的面积约为36平方千米，在伦敦处于中游，比内城区的最中心几个区，如Tower Hamlets和Southwark等都要大；而Newham的住宅总数也不算太多，36平方公里的土地上总共包括了116979套住宅，比许多跟它功能类似（以居住为主、以商业为辅）的行政区，比如旁边的Barking & Dagenham要低。
但是Newham的每套住宅里平均居住的人数很高，是全伦敦最高的，达到了每套住宅平均3人，是唯一一个在这项数值上破3的行政区。这说明Newham的住宅密度虽然没有特别高（即不是到处都是高密度的住宅楼），但是住在拥挤环境里的人很多，只要这些人不喜欢长期住在拥挤的住所里，都属于潜在有换房或者买房需求的人，只是出于种种原因，比如没有钱买房或者没有能够和他们的购买力相称的产品，导致需求被压制了。
因此本地其实本来就有大量的住房需求，只要满足了能让这些需求变现的前置条件，比如说让想要买房的人有一份可以贷款的工作或者建造出了可以售卖的商品房，那么本区的吸纳量应该是很高的（实际上，Newham现在的吸纳量应该仍然很高，这也可以解释为什么一些大的公寓开发商和机构投资者，比如Grainger和Aberdeen Standard，都钟情于Newham的住宅市场），而奥运会只是为满足前置条件做出了贡献，并没有无中生有地创造出很多本来不存在的需求。
同样地，Newham的租房市场也源自其本来就被压制的需求。由于Newham的大量外来人口（为何Newham会成为全伦敦外国人流入最多的行政区与其长时间的历史，包括其1960年-1980年间有一个白人白领主导的生活区转变为白人成为少数人种的区域有关，此处不展开说明），其租房市场也一直都存在着需求，奥运会也同样把一部分被压制了的租房需求的前置条件满足了。
实际上Newham还有一个重要的作用，就是为周围的商业发达而又住宅不足或者居住成本过高的区域提供“房库”的功能。
如果我们浏览伦敦各区的工作密度（一个地区内每1人对应的工作数量，如为1则说明该地区总工作数量和总工作人数数量相等）排名，Newham处于伦敦倒数第6的位置。在2019年，Newham的工作密度是0.53，也就是说每100个本地工作人口（16-64岁的人口），只对应53份工作，有47个人没有工作可做（在大家都想要工作的前提下）。
当然实际上Newham的情况不可能那么糟糕，Newham的失业率为6.8%，有许多人并不在Newham工作，而是在周边的其他地区，比如Tower Hamlets。这一点我们可以从Newham的工作类别看出，Newham本身没有多少金融服务类的公司，但却有20%以上的人从事金融行业，他们更可能是在旁边的金丝雀码头工作。
那么，Newham的这些拉动了房价上升和维持了高位租金回报率的条件在未来是否还会继续存在呢？我们认为，这样的情况应该还能持续一段时间，但强度还是未知。
令Newham自傲的大量外来人口能否在疫情和脱欧后继续涌入目前存在一个问题。Newham虽然吸引来了大量外国人口不断垫高本区人口总数，但同时也在经历着国内人口外流的情况，比如说旁边的Waltham Forest和Tower Hamlets就是Newham的人口外流大户。
这主要是因为Newham历史遗留问题：居住条件差和犯罪率较高。这两个问题虽然都因为奥运得到了缓解，但毕竟还都处于高于伦敦平均水平的范畴，因此在周边居住环境更好的区域已经进入自己购买力的范畴时，Newham的居民向别区迁移就在情理之中了。
而外国人口，在脱欧和疫情之后是否还会一如既往地流入Newham（Newham最大的两个外国人口国来源是印度和孟加拉国，均深受疫情困扰）还是未知，按照现在的情况看并不算很乐观。
好在Newham也有其本身的新优势，比如新的产城融合项目Olympic Legacy，来对冲可能的人口流失。Olympic Legacy全称OLSPG Opportunity Area，是一个以工作为主的，住宅为辅，但两方面数量都相当庞大的巨型内城区产城融合项目，因此它同时也会涉及居住环境的改良和基础设施的迭代。Newham就位于OLSPG规划区内，因此这次的城市更新和上次奥运主场的建设预计能带来类似（但由于规模问题，无疑强度不会像奥运一样）的效果。
作者| 林祥熙
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