英国房产市场观察 | 脱欧后的金融业与金融城

【发表时间:2021-01-21】

 

【标签:英国房产市场 英国脱欧】


  在2020年的平安夜,英国成功和欧盟拟定了脱欧贸易协定。

  对于我们这些一贯的看客来说,脱欧似乎成功了,而且是有协议脱欧的成功。

  但对于很多真正处于英国脱欧漩涡之中的人来说,签署了的贸易协议实际上对他们没有什么好处,对于他们来说,脱欧确实成功了,但是仍然是“硬脱欧”。

  这主要是因为,在名目繁多的脱欧协议内容里,与服务业有关的部分少的可怜。服务业占据了英国85%的工作人数,而服务业在脱欧协议里的内容可能还不到8%。

  当然,有些服务业类别,比如说酒店旅游,就不那么依赖服务类的协议(更依赖人员流动政策,这一点在脱欧协议中有反映,保留了90天免签旅行),相比之下,诸如金融、法律、咨询等方面的商业活动就很依赖双方政府的互相认可。

金融城的新情况

  脱欧协议主要涉及的是关税与主权,对于服务业所仰仗的各类制度规定则没有太多的商量。

  在2021年的新年之后,对于各类服务业的从业人员,会发现一种“进的来,出不去”的情况。

  之所以说进的来,是因为英国政府方面为欧盟资格认证开放了一些通道,许多在欧盟(以及北欧和列支敦士登)获取的资格认证,可以在英国获得认证;但欧盟并没有投桃报李,也为英国开放类似的权限,英国的许多认证在欧盟仍然处于不通用的情况,也就是说英国的从业者,如果没有欧盟牌照,就不能在欧盟开展业务。
 
英国房产
 
  这种情况给英国的服务业带来了不小的麻烦。尤其是涉及跨境交易最多的金融业,必须调整原本的交易模式。

  根据《金融时报》的报道,在新年后第一个星期回到办公室,伦敦金融城内大量的从业者发现自己没办法做欧洲的生意,这令他们相当无奈,不得不寻求各种替代的办法(比如进行间接交易)来维持业务。
 
伦敦房产
 
  对于伦敦的写字楼市场来说,金融业面临的问题几乎就等于是整个市场面临的问题。

  由于现在市场不对等情况的出现,英国公司不能做欧盟成员国的生意,而欧盟国家的公司却既可以做英国的生意,也可以做欧盟的生意。长此以往,英国对于金融从业公司的吸引力就会不断降低,而作为英国金融业产业集聚化程度最高的伦敦,其写字楼市场将因此而失去大量的租客——换句话说,大量的写字楼需求。

金融业务的重要性

  根据2020年伦敦金融城政府(与伦敦市政府GLA分属两个不同的机构)的统计,金融城内的公司总共雇佣了不少于52万2000名的劳动力,这其中,有34%的劳动力都隶属于金融业。通过简单计算,我们可以知道,金融业的劳动力大约有17万9000人。
 
英国房价
 
  英国的写字楼的建议人均工作面积为5平米(不含公摊面积),按照这个标准计算,17万9000人占据了全金融城内89万5000平米的写字楼存量,如果换算成平方英尺,则为963万平方英尺,这相对于伦敦金融城全部的写字楼存量来说,其实并不算很高。Knight Frank曾经统计过(公布于2020年4月)金融城的写字楼存量大约为1.23亿平方英尺,所以963万只占到了其中的7.8%左右。

  但金融城的写字楼市场(其他地区的写字楼市场也一样)并不是按照行业区分后相互孤立的,而是由于某些核心产业的壮大之后产生了一个环环相扣的综合市场。

  金融业公司如果大量外迁,等于其上下游公司缺少了需求和供给,也会导致这些公司的经营情况恶化或者干脆就跟着这股风潮一起外迁。所以,假如金融业衰落了,金融城写字楼空置率的上升绝对不会用7.8%来封顶。

  除此之外,欧盟的金融业务又在英国金融业总体出口业务中占据了很大的部分。

  根据ONS统计的2018年数据,全英金融服务业中有478亿英镑与出口有关,其中的212亿出口到了欧盟,而全英国金融业务当年的总产值是1320亿,出口占36.2%,欧盟部分占出口的44.4%,总金融业务的16.1%;如果把对欧盟金融业务当做组成英国GDP的一个单独行业的话,其贡献率为1.1%左右,几乎等于整个第一产业(农业)对于英国GDP贡献的两倍。而这还只是考虑了主要金融业务,没有计算金融业务衍生的其他服务对经济的贡献。
 
伦敦房价
 
  因此,如果长期无法解决对欧金融业务准入性的问题,英国经济的基本面都会受到比较大的影响,而在基本面情况不良的环境中,写字楼所属的商业地产板块的前进就会更加艰难。

金融业务还影响金融城写字楼需求结构的转变

  在新冠疫情之前,金融城和大伦敦(Greater London)本身实际上已经在慢慢地进行一场时间跨度很长的需求结构转型中。

  我们认为,这一场转型可能会导致金融城从当前的“以金融业为核心,科技产业为辅助并支撑起大量专业服务业”的写字楼需求模式转变为“以科技为核心,金融业辅助并支撑起大量专业服务业”的新需求模式:科技以及与之有关的行业(主要是通讯和传媒,共同组成TMT板块)将在雇佣人数方面超过金融业,并成为创造办公空间需求的主导行业。
 
伦敦房价
 
  新冠疫情基本上可以算作是2020年第2季度才在英国爆发的。从JLL对1季度金融城的写字楼消费统计数据来看,吸纳写字楼最多的虽然是专业服务业及金融业,但科技、媒体及通讯行业(即红色部分TMT,全称为Technology、Media and Telecom)是一个雇佣人数比例远低于其写字楼消费比例的行业,暗示着这一行业正处于领先于传统写字楼消费行业的发展速率中。

  实际上,我们认为,在2028年左右,TMT行业应该可以在每年的新增就业人数上超过金融业,这不但因为当前这一行业的就业人数增长速度已经快于金融业,而且因为金融业相对于TMT来说属于传统行业,扩张速度在未来预计也比TMT要低。

  基于对就业人数增长数量的贡献,以及目前伦敦在金融业和TMT的整体增长速率,对于整个伦敦城来说,至少需要10年时间才能让TMT行业每年新增就业人数(2018年基数约5万人)超过金融业每年新增就业人数(2018年基数约18万人),即至少在2020-2028年内,或在此之后。
 
英国房价
 
  不过实际情况在金融城内可能会加速。根据City of London自己的统计,在2018年这一年,金融城内金融类的雇佣人数从17万4000增加到了17万9000,增加了5000人,也就是增长率约为2.9%。而同年科技行业的雇佣人数增长率为11%,相当于金融业的3.8倍,这比伦敦整个的估算更加强(伦敦政府GLA的估算全伦敦的TMT行业人数增长速度为金融业的2.6倍)。

  因此在金融城,TMT行业应该能更早成为新增办公空间需求的主导力量,也许就在近3年内。
 
英国房价
 
  因此伦敦金融城的转型可能在短期就能完成了,但金融业如果衰落,那么就可能会是另一个故事了。

  在金融城,金融业和科技行业本来就是相互促进的两个行业(两者一起令伦敦成为了金融科技FinTech方面的全球翘楚),因此情况又回到了上面所说的样子:金融业衰落同样会导致科技公司发展的迟滞,最终金融城的需求可能因此而出现不断下降的局面;而并非在金融业衰退后科技行业还能继续保持高歌猛进,不断为写字楼提供与之前同样多的需求。

情况会好转吗?

  最终我们来到了最关键的问题:既然金融对于写字楼如此重要,情况会否好转呢?

  我们认为,短期应该是不会的。至于中长期,最终仍然要取决于欧盟和英国就金融服务方面达成的协议(目前是没有协议的)。

  短期不会是因为短期之内就算达成了一个协议,也可能没有什么用。

  目前英国政府确实在和欧盟商量一个专门为了金融服务业而设的准入协议,但是正如当初的脱欧协议一样,究竟能否谈成是未知的。并且与脱欧协议不同,这个新的协议的商谈似乎没有一个确定的最终到期时间。

  同时,英国官方这一次的谈判态度也和之前一样没有什么不同,开始的姿态相当强硬(至于最后的姿态是否会突然转弯还未可知),央行行长本人明确表示了英国不会为了欧盟市场而接受欧盟的所有要求。
 
伦敦房价
 
  实际上,就算英国不惜一切接受欧盟要求意义也不大,因为欧盟本身也要在2021年修改自己在金融方面的规则。

  在2020年底时,欧盟出台了新的资本市场行动准则,列出了一系列将要在2021年开始的关于资本市场规则的修改,因此即便现在双方有一个准入原则,英国公司实际上也不知道自己“被准入”的到底是一个怎样的市场。
 
英国房价
 
  中长期当然还是取决于有没有一个协议,不过就目前情况看,英国在达成协议方面话语权可能不如欧盟,因为在双方资本市场的活动中,欧盟除了在衍生品交易、汇率、资产管理等方面的优势较小,在其他方面相对于英国都有很大优势,基于其在汇率和衍生品交易上难以比拟的强大,英国也有一定话语权,但其在资本市场中的地位还是不如欧盟。
 
伦敦房价
 
  不过,相对于之前脱欧协议中涉及主权、关税等相当严肃的话题来说,金融准入和资格认证显然没有如此强的政治性,因此英国如果和脱欧协议一样,为了获取进入欧盟就需要拿某些东西交换,这一次的筹码想必也不会像脱欧谈判时一样重磅,因此协议谈成的可能性还是比较大的。

参考来源
Financial Times (2020) City of London stumbles through first week of Brexit
Gov.UK (2020) Get your EU professional qualification recognised in the UK
City of London (2020) City of London jobs
ONS (2019) UK trade in services by industry, country and service type: 2016 to 2018
JLL (2020) Central London office market report 2020 Q1
GLA Economics (2016) London labour market projections 2016
SPGlobal (2021) Skepticism around EU financial services deal, as UK says no to rule-taker role
Regulation Tomorrow(2020)European Commission publishes new Capital Markets Union Action Plan

作者| 林祥熙
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