英国房产市场观察 | 经济下行期的风险应对与房产投资启示

 

 前言

“风险”是我们常用于指代投资负面结果的一个词,但对于这个词的正确理解,可能并不在于负面结果本身。在经济下行期间,公司与个人在进行财务测算或投资抉择时往往特别谨慎,这种谨慎常常反应出一种面对风险时的态度与风格转变。这种转变来自什么?又是否能够达成其预期目的?甚至于,这种转变本身是否值得肯定呢?在这篇文章里,我们想要讨论这些关于风险的话题,并尝试用相关观点套入房地产投资。

这篇文章对我有何意义?

我们在这篇文章中提供了一些关于最常见的投资相关概念:风险的理解,同时含有一些过往经济下行期的投资表现数据,希望能够对您更新自身投资理念,或者在新冠疫情这样的非常时期提供决策参考。

一、 什么是风险

当我们提到投资这件事时,风险和收益应该是我们最容易紧接而来想到的名词。的确,投资就是投入资金,获取回报的行为,其重点就在于本金与利润,而风险和收益则刚好涵盖了本金和利润两者。

但风险和收益虽然同为投资的基础,两个概念的复杂程度却不太一样,总的来说,风险相对于收益显得更加复杂。收益是一个容易具化的概念,只要用数字就可以了:EBITA、收益率、回报率,都是常用于测算收益的指标;再复杂一些,大多也就是在收益数字上多做文章,比如考虑通胀,汇率,税务变动等等指标,仍然不出数据范畴。

但风险不同,虽然也可以有指标,比如贝塔系数或者夏普比率,但总的来说,各行各业普遍的风险难以被准确测算,很多时候可能要做出合理估算都不太简单,比如贝塔系数,用于基金和股票投资较多,用于实业或者置业的风险测评就较少,但实业和置业的收益仍然和基金股票一样容易用数字指标表示。

风险区别于收益的这种“测不准”特性,是由风险本身的含义导致的。根据MBA智库的解释,“风险”这个词的定义,就是“在某一特定环境下,某一特定时间段内,某种损失发生的可能性”,换句话说,风险的核心在于可能。什么是可能呢?可能就是不确定性,因此不确定性是风险的核心。
 
英国房产
 
然而,对于风险的定义里还有一个要点,就是“人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离”,这是值得注意的,因为这和我们平常所说的“风险”不太相同。

通常意义上,当触及风险这个概念时,人们想到的往往是投资亏钱。所谓“股市有风险,入市需谨慎”,说的就是一个人炒股票不一定赚钱,也可能亏钱,因为会亏钱,所以需要“谨慎”,而并非是“谨慎于赚钱”。但是,亏损并不是风险的全部面貌,因为“期望目标与结果之距离”才是风险,亏损当然不在投资者期望目标之列,因此自然与目标有距离,但是超预期收益呢?难道就与期望目标没有距离?显然也不是,否则也不会叫“超预期”了。

由此可见,“风险”实际上并不一定代表亏损,也可以代表与目标不同的收益,说回来仍是不确定性,上文只是为了洗刷其长期只与风险挂钩的污名。

也许有人会说,我投资股票(或房地产,或其他标的)只要不亏即可,因此只要赚钱,就跟我的目标没有距离,“风险”仍然只与亏损有关。这实际上是不可能的。所谓不可能,乃是“只要不亏”并非是真正能够令人做出投资决策的依据。以投资房地产为例,在机会成本、通货膨胀及无风险利率存在的这个世界,如果“只要赚钱”即可,又何必通过买房?将钱存进银行就好了,甚至连通胀率都达不到的利率都能接受,但这时购买力却又下降了。

所以,进行投资是不可能将期望收益率设置为0%(即只要赚钱就好)的,人人心中都有一个目标收益率。因此,风险不会只存在于亏损,而是所有的不确定中。

二、 新冠疫情下的风险应对情况

我们知道了,风险来源于不确定性,因此我们可以知道,降低投资风险,并不是想方设法回避投资亏损(当然这么做无可厚非,可这与本主题无关),而是将不确定性尽可能地降低。同时,市场风险上升,说的也并不一定是此时投资亏损会更大,而是此时投资结果的不确定性比以往要大。

为什么这一点需要辨明呢,这是因为当人们确实在进行降低风险的行为时,实际上常常是不回避亏损的。

从过去到现在,总有许多工作有着预期高于平均水准的收益,却又往往有低于平均水准的稳定性。比如现在流行的抖音带货;过去流行过的电竞解说与直播,以及最早房市高度繁荣时的房产销售等。这些职业都有着很高的预期收入,但却相对不稳;与之对比鲜明的则是公务员和事业单位的工作,每年吸引参与考试,期望入职者远比上述这些“流行工作”要多,作为稳健的“传统行业”,凭借其稳定性常年处于我国就业倾向金字塔顶端。什么是稳定?无非就是不确定的因素少,如何入职,有何收入,失业可能,都非常明了。但公务员的薪资水平却并非特别高,而能成为公务员的个人,则大多有着相对较高的学历学位及专业水平,并非不能谋得一份工资更高的其他行业工作。在这个例子里,我们可以看作为了降低收入风险,一些人选择了预期收益更低(换句话说,接受了一定程度的损失)的工作。当然,一个人的事业只按照薪资水平决策未免狭隘,但拉开政府工作不谈,人们用养老金购置更稳定却预期收益低于其他理财产品的行为以及因为新冠疫情而即便在封城解除后也暂不回到工作岗位的行为也同样是一种降低不确定性,从而牺牲部分既得利益的选择。回避风险而直面损失的情况在生活中并不罕见。

接受亏损,从而降低不确定性,进而降低风险的行为,在面对低可能性,但高危害性的事件时尤其容易成为人们倾向的选择,而新冠肺炎大爆发就是这样的一个典型事件。以英国为例,目前日新增病例(9月7日)约为3000例,确诊数约为31万5000人,而全英总共约有6665万人,也就是说目前未确诊人数为6633万5000人左右,3000例除以6633万5000,约为0.004%。这就是目前一个英国人感染新冠的概率。

然而对于民众来说,他们更关心的应该是曾经高达15%的死亡率。虽然感染新冠的概率小,但是感染之后死亡的概率高,因此,对于有可能增加感染新冠风险,比如出门购物这样的事,英国民众就不愿意做,即便不处于封城之下仍旧如此。
 
英国买房
 
对于公司来说依旧如此,以与房地产投资关系较大的贷款机构和投资基金为例,Nationwide的首次置业者最低首付标准一度调高到15%(原为5%,调至15%后又在7月降回10%),而且不再允许首次置业者从父母处获取大量首付资助。另一个大行Lloyds也紧随其后,颁布了类似的政策。
 
英国房价
 
而对于许多大型地产投资基金,包括我们熟知的M&G、Aviva、L&G等来说,采取的做法则是暂停了基金的运营。在暂停之后,基金持有者不能赎回基金,不能将现在持有份额转投到其他基金,也不能加码现有基金。没有认购基金的投资者也不再能够认购基金。也就是说,基金进入了完全封闭的状态,除了已经购置了的资产还在运营(但它们也可以被出售),也就是基金仍然会按照协议给某些持有人按固定时间发放收益(但收益可能因为租金问题而减少)之外,基金的其他活动完全冻结。
 
伦敦房产
 
个人与公司们这种集体回避可能的利润而降低不确定性的风险,秉承的大约是“无为而无不为”的战略。当然,英国民众未必都知晓《道德经》,但什么都不做以求规避风险的行为的确是非常纯粹的“无为”之体现。而从日常生活的正常情况转变到现在的这种风险对应模式,究竟是否值得肯定呢?

三、 如何评价目前的风险应对策略

无所作为,以求不犯错误的做法在体育竞技中毫无疑问是不能被肯定的,并且很容易被冠以“消极比赛”的头衔受到处罚。但在商业竞争中,这种做法至少是符合经济学原理的。

商业竞争虽然以公司为单位,但公司董事会成员和执行高管仍然是人类,而并非赚钱机器。因此对于个人适用的经济学原理在公司身上仍然适用,此处最基础的原理就是我们熟知的边际效用。
 
伦敦买房
 
边际效用曲线非常明白,在某个高度,横轴坐标增大对于纵轴坐标的增大(比如多赚钱而带来的满足)是比不上因为横轴坐标的减小导致的纵轴坐标的减小(比如亏同样的钱带来的痛苦)的,基于这一情况,曼昆先生曾在其书中断言人类都是风险厌恶的,因为失去而产生的痛苦总是大于得到而产生的幸福。

公司也一样,对于“未能有效盈利公司CEO”的头衔和“破产公司CEO”的头衔,管理者显然更抗拒后者,因此个人和公司通过无所作为,损失利益,但却降低了最坏结果的可能性的做法,可以说是符合人性的做法。

但从投资的角度来说,实际上这并不合适。根据PwC的研究,在过往经济下行期间大胆进行收并购的公司,其平均盈利水平都超过了没有这么做的同行们,其年化差距大约为7%。为“抄底”提供了一些支持。
 
伦敦房价
 
但在英国的房地产投资上,经济下行期间却可能并不能“抄底”,这并不是说投资英国房地产不应该“抄底”,而是可能在近期并不会出现非常明显的“底部”,这一部分源于房地产交易信息的滞后性,另一部分也仍然来自无所作为的英国房地产市场这种普遍的风险应对方式。

我们很容易想到,如果买卖双方都无所作为,则市场价格就会保持不变。以目前的情况来看,3、4、5三个月的英国房价的确相当稳健,而这种稳健的基础则来自于其一贯的低房产泡沫水平其需求缺口:因为本身房地产过度投资的水平不高,以及需求相对充足,因此在经济下行期,英国的住宅市场中的卖家可以不对价格调整,或者退出市场,而无需过分担心资金的不确定性。
 
伦敦买房
 
当然,对大部分英国人实际收入影响较大的Furlough Scheme的结束,预计会是为市场增加大量不确定性,即抬高市场风险的因素。此时的无所作为在卖家一边是否还能持续(收入如果压力过大是否会令住房拥有者甩卖)就值得观察。这就好比保护罩突然掀开,受保护者究竟会在暴露的环境中受到怎样的侵害无从立刻得知。

参考来源

MBA智库百科 (2020) 风险
Independent (2020) More than 60% of Britons uncomfortable about going out after lockdown ends, survey finds
BBC(2020) First time buyers: The end of the bank of mum and dad?
Daily Mail (2020) Blow for first-time buyers as Lloyds bosses axe 'Bank of Mum and Dad' home loans
Legal & General (2020) Suspension of dealing in the Legal & General UK Property Fund and the Legal & General UK Property Feeder Fund
Economics Help (2018) Diminishing marginal utility of income and wealth
PwC (2019) M&A cycles: Fundamental drivers and valuation impacts
HM Land Registry (2020) UK PROPERTY PRICE INDEX

作者简介--林祥熙
英国房产市场观察 | 经济下行期的风险应对与房产投资启示

英国房产市场观察 | 经济下行期的风险应对与房产投资启示

顾问解答

1.如何贷款?

2.买房都有哪些税费?

3.如何出租?

4.具体收益是多少?

 姓名 

 手机 

购房流程

预约咨询

资深顾问一对一服务/投资/自住

挑选房源

公寓/别墅/学生公寓

预定签约

选定房号/签预订单/支付定金

交换合同

支付首付/签订购房合同

支付尾款

交付前支付尾款/申请贷款

产权过户

律师解读合同/完成产权登记

入住/收租

正式入住/委托出租

网站网址:www.ukfang.com

官方微信:ukfang001

联系邮箱:info@ukpwgroup.com

热线电话:400-845-1314

联系我们

北京办公室(总部)地址:北京市东城区东直门南大街5号中青旅大厦8层

上海办公室地址:黄浦区中山东二路600号外滩金融中心S2 26楼

广州办公室地址:天河区花城大道85号高德置地广场A座12层

深圳办公室地址:深圳市福田区福田街道深南大道2007号金地中心15层

西南办事处地址:四川省成都市成华区双庆路10号华润大厦3201

西北办事处地址:宁夏自治区银川市兴庆区解放西路2号老大楼1907

友情链接:申请友情链接加Q:3026857605

京ICP备16028472号©英房网络科技(北京)有限公司 版权所有

扫一扫关注

官方微信顾问