热点研究|从资本入市看英国养老地产市场

 

近年来,全球房地产投资的主题之一是应对人口结构变化的投资,比如对于学生公寓的投资,以及对于养老地产的投资。根据Real Capital Analytics统计,2018年全球在老年人住房上的投资额达到130亿美元。鉴于预计未来十年65岁以上人口比例增长趋势,英国和欧洲的养老市场仍处于相对欠发达状态。


英国因此吸引了众多投资者的注意力,根据莱坊数据,2019年英国养老市场规模396亿英镑,预计到2023年增长为552亿英镑,其中:
八达通(Octopus Healtcare)花费2050万英镑收购英国两所养老院

施罗德(Schroder Real Estate)成立1亿英镑的房地产投资基金专注于英国中高端养老社区的发展

英国法通保险公司(Legal&General)计划在未来五年中投资20亿英镑,在城市中心建设超过3000所养老院

高盛(Goldman Sachs)投资Auriens1.85亿英镑在伦敦开发豪华养老地产

信泰资本(Cindat)联合收购英国67处养老地产资产包

……

投资者为何看好英国养老地产市场?未来增长潜力源于何处?本文认为,主要有三个方面的原因,分别是巨大的市场缺口、可期的消费能力以及尚未定型的市场运作模式。

供需不平衡带来的市场缺口

造成市场缺口的原因在于,老龄化人口数量超过当前养老地产的可覆盖数量,或者说,养老地产长期存在供给不足的情况并且增长速率远低于养老人口的增长速率。

英国老龄人口将保持快速增长。2001年英国的人口普查显示,该国65岁以上的人口数量首次超过16岁以下的人口。根据ThoughtCo数据,在英国:

在老年人(55岁以上)中,增长最快的是年龄在85岁以上的“年龄最大的老人”。
预计到2034年,老年人口将达到350万人,占英国人口的5%。其中,将近90,000名老人将会超过100岁。
到2040年,估计65岁以上的人口将达到1500万人,而16岁以下的人口为870万人。
到2050年,英国将有四分之一的人年龄在65岁以上。

这样快速增长的老龄人口来自于二战之后的婴儿潮(babyboomer),不仅仅是因为当时生育率的大幅提高导致人口基数的增长,也是因为生活条件提高带来的生存率提高。第二次世界大战后的婴儿潮一代(出生于1946年)在2016年已达到70岁,相比于第一次世界大战之后的婴儿潮一代(出生于1920年),他们的生存状况要好很多。根据英国国家统计数据(ONS),英国老龄人口的预期寿命逐渐增长,在1990年至2016年间,男性70岁的预期寿命增长了39%,女性增长了21%。根据2016年的死亡率数据,现在可以预期70岁的男性可以再活15.3年,女性可以再活17.3年。

老龄人口的增长意味着养老人口的增加,进而扩大了对养老服务的需求,这主要是因为养老不仅仅是像字面意思那样——年老修养。随着年龄的增长,有些老年人出现了腿脚不便、体力下降等问题,常规的楼梯或者大面积住房已经超出了他们适应能力,需要改善当前居住环境如搬到小一些的、对老年人更友好的住所;也有些老年人罹患慢性病甚至重大疾病难以自理,需要一些上门护工或专业的医疗帮助。

但是目前来看,英国的养老市场特别是养老地产存在严重的供需不平衡问题,这一趋势或将加剧。
首先是老年人对养老住房的迫切需求。

Demos进行的一项民意测验表明,老年人想要更换住房用于养老的潜在需求水平很高。在接受调查的1500多个60岁以上老人中,有三分之一表示他们希望缩小住房尺寸(Down-sizing),以改善住房条件同时便于管理。其中拥有4居和5居的老人中有四分之三想要换房,只有5%或拥有更多卧室的人不希望更换。有四分之一的人表示有兴趣专门购买退休住房(在76-81岁年龄段中增加到41%,在81岁以上年龄段中增加到34%)。

老年人对于养老住房的需求或许不仅仅是为了改善生活条件。麦肯锡(McCarthy and Stone)研究表明,搬到专业的养老住房,除了可以让老年人享有更高的生活质量和改善社交网络外,在安全和经济方面也会有很大的改善。八成的居民表示,他们对搬到新房感到更快乐。45%的居民表示与家人和朋友的联系有所改善或好得多。另外,精简住房规模可以为老年夫妻和国家带来更高的收益。对于家庭来说,以伦敦夫妇为例,当他们从独立别墅(75万英镑)搬到养老住房的联排别墅(45万英镑)中,可以获益30万英镑;同时这些独立别墅(即搬到养老住房之前的住所)也被释放到市场中,可以缓解当前的住房短缺问题。

图 1 英国老年人搬到养老住房的好处
(来源:McCarthy and Stone)

与之相对的,则是养老住房数量供不应求。

目前,英国的退休住房存量很少,大约只有56万套养老住房。英国社区与地方政府部(DCLG)显示,在英格兰地区的2300万套住房中,养老住房仅占2.4%。施罗德(Schroders)表示,当前英国养老社区的普及率非常低,仅为0.7%,特别是与生活水平和人口统计学相近的其他国家/地区相比(如在美国这一比例接近5-6%)。

图 2 英国养老市场规模与它国对比
(来源:JLL)

在未来,根据YouGov代表Retirement Homesearch的一项调查结果显示,将有450万人竞争50万间养老住房。英国国际长寿中心(International Longevity centre UK)60岁以上的老人中只有1%居住在养老住房(retirement house)中,目前每年仅新增8,000所养老住房交付,占现有需求的0.2%——在1980年代这个数字高达30,000套(PWC)。

图 3 英国养老住房年交付量变化
(来源:APPG)

除了供应不足之外,还缺乏供给多样性。仅约有105,000套(不到20%)的养老住房可供出售(其余为出租),一半以上的养老住房是一居室,并且三分之二的养老住房是公寓(All Party Parliamentary Group,APPG)。而民意调查始终显示,那些对精简规模感兴趣的老年人主要是在寻求两居室住房。

图4 当前养老社区数量与预测需求对比
(来源:Schroders)

除了当前存在的供需不平衡问题,未来老龄人口增长带来的经济压力(老年抚养比指数持续增长)与养老金需求扩大(养老金支出成为福利预算中最大的组成部分),将会继续加大政府的经济压力。有限的财政支出制约了社会养老的发展,但同时也打开了私人开发商进入养老市场的大门,这就要从英国的养老形式说起。

图5 2016-2017年英国福利支出明细
(来源:uk.gov)

在英国,养老主要分为居家养老和机构养老。

居家养老就是在自己或租或买的房子里生活养老。有两类专门为老年人设计的住房,分别是有年龄限制的普通住房市场(Age-restricted general market housing)专为55岁以上的人群设计,会有一些公园等公共设施,但是不提供护理服务,另外一种是额外护理房屋或者是带护理房屋(Extra care housing or housing-with-care),通常由专门建造或改建的公寓或平房组成,如果需要,可通过由护理质量委员会(CQC)注册的现场护理机构提供中等至高水平的护理。居民能够独立生活,并有24小时提供支持服务和工作人员,还可以提供膳食。

机构养老则分为养老社区/庇护所(retirement housing/sheltered housing)和养老院(care home),区别在于后者提供更加全面的私人护理(personal care),是为了那些需要更多护理或者难以自理的老人,而前者则为那些自理能力良好但是想要有更好、更多帮助的老年人提供的更适合老年人居住的住房。老年人可以根据自己的情况,选择购买或者租赁机构所提供的住所。

一般而言,可供租赁的养老社区是由当地的议会或住房协会所拥有的(少部分开发商也提供租赁),优点是价格相对低廉,但缺点在于需要按照名单排队等候名额;而可供购买的退休之家大部分是由私人开发商所开发运营的,优点是住房条件和配套服务更突出,但价格也更为昂贵。

而养老院严格来讲可以分为两类,一种是居住型养老院(residential homes),一种是护理型养老院(nursing homes)。前者偏向于一般生活护理服务,费用约为600英镑每周(英国国家健康服务中心数据);而后者更加专业,倾向于为无自主生活能力(如残疾、长期疾病)等状态的老年人服务,费用约为800英镑每周(英国国家健康服务中心数据)。在英国国家健康服务中心(NHS)提供的名单上,我们可以看到大部分的养老院是由私人机构运营的。

图6 英国养老院分类
(来源:NHS.uk)

实际上,根据莱坊2018年关于退休之家的报告,超过90%的各类养老地产由私人运营商经营,这一比例甚至在不断的增大——主要因为医疗保障服务如NHS的投入减少,以及由议会和住房协会所运营的社会养老住房与机构在不断的减少,特别是在英国相对不够富裕的地区这一现状更加突出——这一问题的改善更多的需要英国政府财政投入的帮助,然而现状则是增长的供给追不上需求的增加。

图7 英国养老市场私人运营比例
(来源:Knight Frank)

我们可以预见,当潜在需求不断增长,社会供给却难以满足的情况下,私人开发商与私人运营商主导的养老市场的发展成为必然。

经济基础提升养老可负担性

对于老年人来说,度过一个安逸的晚年是需要一定经济基础的,根据2018年的一项调查,平均每对退休夫妇每年需支付18,000英镑来购买必需品,例如食物,交通和住房费用。如果想要更舒适的退休生活,包括偶尔的欧洲假期,这笔款项将增加到26,000英镑。
这些“二战后的婴儿潮”的老年人们,经济基础整体较好。根据英国国家统计局数据,2016年70-79岁老人们“生活舒适(Liiving comfortably)的比例将近50%,远超过1991年时的70-79岁老人的比例。

图8 英国两代婴儿潮财务状况对比
(来源:ONS) 

抛开上世纪90年代英国经济衰退的影响,2016年的老年人财务状况更加乐观的主要原因是他们赶上了1980年时由撒切尔夫人所主持的购买权计划(The right to buy)。时值壮年的“二战婴儿潮”们在这场运动中享受了大量折扣(最高三折),拥有了自己的住房。根据统计数据,在1982-1983年间,仅英格兰和威尔士地区就售出了近二十万套住房。创纪录的低利率和长期房价增长共同提高了住房净资产水平,这也让这些老年人受益最大。

在英国APPG的统计数据中,拥有10-25万英镑房产的老年人比例相对最高,这使得这些老年人可以在想要更换较小住房的时候有一定的选择权。

图9 65岁以上老人所拥有的不同价值房产的比例(来源:APPG)

JLL给出了更详细的统计(2017年),65岁以上的老人中有27%拥有超过32万英镑的房屋,另有32%的拥有超过20万英镑的房屋。更重要的是,年龄在55-64岁之间的人中有56%拥有超过20万英镑的资产。

图10 不同年龄段的家庭财产总值
(来源:JLL)

统计显示,65岁以上的人中有四分之一的家庭财富在50万到100万英镑之间;而六分之一的人则拥有超过100万英镑的收入。财富超过100万英镑的65岁以上家庭的数量已从2006年的63.6万增加到2016年的170万。有超过半数55-64岁年龄段的老年人,财富超过50万英镑,并且在接下来的10到20年的时间里将变得更富有。

这意味着下一代65岁以上的老年人可能比目前的65岁以上的老年人拥有更高水平的住房和消费能力。

随着房价长期持续上涨,这些拥有产权的老年人,他们的住房净值将使他们能够负担得起更换住所或者支付养老院的高额租金。

尚未定型的市场模式

不同于美日两国,英国目前尚未形成固定的养老地产运营模式。
在美国,养老行业(Senior living)以私人市场(Private market)为主导,拥有完整的开发、运营产业链。在美国基本上没有覆盖全产业链的大型商业养老机构,各机构分布在各个细分领域。美国的养老地产产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商以及养老住宅运营商。

在日本,养老则更多的依托于政府支持,形成了日本独特的介护养老系统。虽然养老服务(医疗、养护等)是由私人机构所提供,但是整体是以政府资助的保险系统的一部分面向普通大众,其可负担性优于美国的私人运营模式。

而英国,当前养老市场规模不足美国的十分之一,并且由私人开发商与政府共同参与,且未形成稳定的运营模式。

从医疗来看,英国的NHS医疗体系为老年人提供医疗、保健服务,但是随着老龄化人口快速增加,其护理模式已经无法满足持续增长的治疗需求,私人养护机构的介入很有必要。

图11 NHS养老医疗服务供给危机
(来源:The Guardian)

从市场供给类型来看,卫报(The Guardian)报道,英国老年人越来越倾向于就地养老(ageing in place),也就是希望可以在养老社区内养老而不是搬进养老院。英格兰和威尔士地区的居民可以选择向政府申请社区内的养老住房,也可以选择市场上如Churchill等公司提供的养老地产。而其他地区,可能只能选择向开发商购买或者租赁房屋。

英国住房市场处于十年来的最弱点,也会导致养老市场中对私人租赁需求的增加。根据Scottish Widows的预测,到2022年选择租房养老的人口将达到900万,包括AEW UK的经理在内的专家在接受采访时一致认为英国或许会走上美国养老模式——私人开发商主导市场。

私人养老地产的模式可以让房东不断对物业进行投资以保障较高的入住率,同时也可以为老年人提供一个相对独立但是有富有休闲娱乐设施与社交活动的环境。

这样背景下,也难怪投资者想要在这个尚未定型、有利可图的市场上分一杯羹了。Birchgrove(养老地产开发商)的负责人Barratt表示,英国长期存在高品质养老公寓供不应求的情况,很多人因此而被排除在市场之外,因此她和她的公司都在试图发展市场。

施罗德(Schroders)也表示,英国的养老地产市场处于起步阶段,现在是通过和一个富有经验和资源的合作伙伴来降低风险、进入市场的好时机。除了这一点,他们还预计,社区养老在五年持有期内将会实现13%左右的收益率(IRR)。

图12 养老地产的收益率预测
(来源:Schroders)

写在最后

英国老龄化人口增长带来的刚需、当前市场的供给不足、未来目标人群的高负担能力都令英国的养老地产充满了吸引力。
但是养老产业是一个高度专业化的领域,并不是一个容易进入的市场,这对于投资者来说,既是机遇也是挑战。

参考文章
Bridges Fund Management, B. Bridges sells two care homes to Octopus Healthcare for £20.5m. 
PERE, P. .Schroders holds initial close for senior housing fund – Exclusive | PERE.  
Kollewe, J. L&G's £2bn retirement homes plan could 'revive UK's high streets'.
ThoughtCo, T. The United Kingdom's Ageing Population. 
ILCUK, I. Maximising the opportunity of longevity: prevention, later living communities and more - ILCUK.
Ageuk.org.uk, A.  Housing in later life.
nhs.uk, n. Care homes.
Savills.com, S. (n.d.). Savills | Senior housing is a growing niche. 
JRF, J. (n.d.). Supported housing for older people in the UK: An evidence review. 
Housinglin.org.uk. (n.d.). Housing with Care index.
Property Investor Today. (n.d.). Senior living – is it the next major property investment trend?

作者--闵家楠
热点研究|从资本入市看英国养老地产市场

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