英国房产百年兴衰史:第一轮大牛市

【发表时间:2019-10-31】

 

 英国的房地产能发展到什么地步,我们无法预测到具体数据,但是老话说得好,以铜为鉴,可正衣冠;以古为鉴,可知兴替;以人为鉴,可明得失。

 


其实,这句话也是李世民留给世人的一个很好的做人、做事的建议。

那就是,当我们看不清一些现象、困惑、拿不定注意的时候,不妨去找一面镜子(参照物)对比一下。

房地产是一个周期性行业,房屋价格的长期数据是有价值的

我们必须要认识到:市场的涨跌只是一时的,不可能一直如此,上涨之后必有下跌,下跌之后必有上涨,认识到市场波动必有周期对投资至关重要。这就意味着,聪明的投资人要从自己的词库里永远剔除那些其他很多人经常说的话。这些应该永远禁用的词语包括永不、决不、总是、一直、永远、不能、将会、将不会、只会

房地产周期大体规律如下:

周期的第一大规律,不走直线必走曲线:前途是光明的,道路是曲折的。

周期的第二大规律,不会相同只会相似:历史不会重演过去的细节,历史却会重复相似的过程。

 

 

 

 

 

或许我们能通过分析英国的房地产历史发展进程来分析和预测英国的房地产未来走势。严格来说,英国百年房产经历了四次牛熊,房价总共上涨了888倍。

一、总体特征:

1、英国房地产四轮牛熊

 

 

 

 

(百年英国的房地产历史发展进程)

2、房价长期跑赢通胀

英国房价长期处于上涨通道,大幅跑赢通胀指数。1917-2017年,英国名义房价指数上涨888倍,年均涨幅达7%;同期,CPI上涨48倍,年均涨幅4%。

 

 

 

 

 

过去十年,居民用于抗通胀的最佳资产是什么?是房地产。

以中国为例,通过wind数据统计2005年7月—2018年12月期间,70个大中城市二手房价格指数和消费者价格指数的累计增长,发现房价指数持续跑赢CPI,累计涨幅超出26个百分点。

 

 

 

 

中国房价于CPI走势图)

3、核心城市涨幅更大

核心地区高端产业集聚、优质公共资源富集、交通便利,相关住房类似绩优蓝筹股,价格涨势更突出。

伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心,伦敦以0.65%的土地占比,承载了超过20%的经济总增加值和13%的人口,房价涨幅领跑全国。1995-2018年,伦敦房价累计上涨540%,年均涨幅8.4%,明显高于全国308%和6.3%的水平。同期,剑桥、牛津、曼彻斯特、卡迪夫等大城市年均涨幅分别为7.9%、7.6%、7.4%和6.4%,也都高于全国水平。

二、第一轮牛市

 

 

 

 


1、牛市的起因

城市化进程基本完成,但住房短缺严重。当时各国的城市在一战中遭受破坏,住房存量所剩无几,而一战结束之后人口增加带来了住房刚性需求的膨胀,二者之间产生了很大的需求缺口,所以政府开始兴建住房保证居民的基本住房需求。大战结束后初期,英格兰与威尔士住房缺口达到60万套,随着退伍军人回国潮,而住房建设规模还较低,住房短缺进一步加剧,到1921年住房缺口超过80万套。

但工业化生产吸收了更多的资本,住房建设则不足、出现严重短缺,房价与租金日益上涨。

19世纪中后期,越来越多的农村人口涌入城市成为雇佣工人,城市化率继续快速提高,英格兰和威尔士的城市化率从1851年的50%提升至1911年的78%。

 

 

 

 

(城市化率)
2、牛市的结束

英国政府提供住房建设补贴,并开始直接参与住房建设。1919年,政府颁布《住房和城镇规划法》(《艾迪生法》),明确鼓励地方政府参与社会住房建设并以合理价格出租给居民,中央财政对地方政府的住房建设予以补贴,目标在3年内建成50万套。

1923年,政府颁布《住房法》(《张伯伦法》),规定无论是地方政府还是私人部门建设者,中央政府按照每套住房补贴20年、每年6英镑的标准进行补贴。1924年的《住房(金融供给)法》(《惠特利法》)提高对地方政府建设的租赁住房的补贴标准至补贴40年、每年9英镑。1930年,政府颁布《住房法》(《格林伍德法》),提出清除改造贫民窟,规定根据改造区重新安置的人数发放补贴,并允许地方政府按照需求提供租金折扣。

放松一战期间开始实施的租金管制,进一步推动私人建房。1923年,《租金和按揭利率限制法》颁布,解除对空房的租金管制。1933年,《租金和按揭利率增长(修正)法》颁布,解除对高价值房屋和中等价值房屋的租金管制。

供给显著增加,房价平稳。在政府对住房建设的大力支持下,新建成住房由1923年的8.6万套增长至1938年的33.2万套,期间累计建成住房375万套。名义房价增速显著回落,1927-1937年,房价波动保持在5%的幅度以内。

三、房地产周期

房地产开发周期,通常清楚、简单、有规律地重复发生

•经济下行,房地产建设的活跃度降低,房地产建设项目融资受到抑制。

•过一段时间,经济慢慢复苏,PMI指数重回荣枯线上方。

•经济增长加速,导致对房屋的需求上升。

•经济下行,只有少数大型建筑商开工建造,经济好转后,房屋需求面积快速增长,导致供给吃紧,伴随着房屋租金和销售价格上升。

•租金和房价上升,持有房地产的产权升值,开发商建设新项目的热情大大提高。

•经济发展更好,房地产资产升值,融资方更加乐观,让房地产开发商更容易拿到融资。

•更高的预期收益,更乐观的开发商,更加慷慨大方的资本提供者,三个因素结合在一起,造成建造项目开工率大幅攀升。

•首批完成的项目,遇到压抑已久的强劲需求,全部租出,或者很快销售一空,让开发商大赚一笔。

•良好的收益,加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传,导致更多的项目开始计划、融资、获批。

•打桩机随处可见。

•大楼建设开工之后,还需要几年时间才能完工,其间,第一个完工上市的项目,就吃掉了此前没有被满足的需求。

•从开始计划到建成开业,经常需要很长时间,足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目,经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积,加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡,就像幽灵一样。

•经济糟糕的时候,房地产建设的活跃程度很低,房地产开发融资受到限制。

英房网写在最后

房地产就是这样周而复始,总是潮起又潮落,非常相似,但潮起多高,潮落多深,次次不同

现在这个世界和100年前有巨大不同,对于投资人来说,市场周期之重要远胜过从前,投资人只有正确合理地理解市场周期,分析影响周期的因素,判断周期未来的趋势,在周期的每个重要转折点采取合适的投资行为,才能长期战胜市场。

 

 

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