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英房网:英国学生公寓投资分析报告

 

   据英房网估计,2016年英国学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超最近五年来均值,为历史第二高水平。

  2016年学生公寓的投资重点区域在伦敦周边地区,而非伦敦,伦敦学生公寓的投资交易量下降了2/3。

  目前价值约2.5亿英镑的学生公寓正在交易中,另有价值约9.5亿英镑的学生公寓待租。

  2016年,与上年相比,出租收益率没有明显的变化。

  虽然政府大力扶持教育,并尽可能提供更多的学生公寓及床位,但供求依然严峻,因为学生越来越多。据高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。

  目前,海外留学生(不含欧盟地区)的数量占英国学生总数的1/5,2014/15年是28.4万人,十年间增长了73%。

  2016年,单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型,虽然供应量同比增长24%,但依然不能满足市场需求。与2015年41%的供应增长率相比,2016年只有其一半之多,这也是开发商低估市场需求所致,怕供大于求而影响到租金,另外,高成本压力也削减了开发的热情。

  大学生人数逐年攀升,如今全日制在校学生达170万之多,与去年同比增长了0.4%。

  2016/2017学年,为学生提供的专用床位数为56.8万张,同比增长5.4%。

  2016年,英国学生公寓平均租金与去年同比增长2.7%。

  全日制学生人数:170万

  海外留学生人数(不包括欧盟)占比:1/5

  学生床位:56.8万

  2016年租金年增长:2.7%

  需求的来源

  现在大学生人数创历史新高,全日制在校学生达170万之多,同比增长0.4%。虽然学费也在不断升高,但依旧阻挡不了学生就读高校的热情。

  2015/2016学年,大学入学(UCAS)申请(一年级大学生)人数同比增长2.7%。自从录取人数限制被废除后,使得高校和学生拥有更多的选择空间,优质大学也成了优质学生的集聚地。高纬物业指出,这也加剧了高校之间的竞争,促使校方提升教学服务,另外,学生的饮食和住宿条件等软实力也是竞争的关键所在。当然,今后就业问题更是择校的重要因素。

  海外留学生(非欧盟)人数占英国学生总数的1/5,2014/15学年海外留学生人数是28.4万,十年来增长了73%。

  在英国的高校中海外留学生占比17%,却为学校贡献着26%的相关费用。

  当下,英镑贬值不仅吸引了海外投资者,也招来了大批的非欧盟籍海外留学生。

  英国高校不断做出这样的表态,不管英国移民政策如何变化,也不会对留学生造成多大的影响。

  英国政府也表示,申请入学的欧盟学生依旧能够获得资助奖学金。但因为这项政策宣布较晚,导致2017年招生时,欧盟籍学生仍然大幅减少。

  如果英国学生选择住校的人数增多,而非欧盟的海外留学生还在持续增长,那么未来几年学生公寓将更加紧张。

  大学投资和优先考虑的高校竞争日益激烈,这也要求校方更加重视学校资源、教学质量、校园基础设施等方面建设,另外,学生的生活条件设施等软环境也不容忽视,个别学校因经费捉襟见肘,想改善校园环境却力不从心,这就迫使校方不得不与校外机构联手改善学生公寓等基础设施。

  校方与外界机构联合办学正成为一种趋势,将极大的改善校园环境,并产生一定的收益。

  关键问题

  英国脱殴后,移民政策是否会对留学产生一定影响?

  卓越教学框架(TEF)会影响学生对高校的认知吗?

  TEF和HE论文是否会导致教育分歧?

  学生怎样面对高校的市场化运营模式?

  随着业余/专业HE提供商出现,教育部门将会发生哪些重大变化?

  HE会为高校和学生创造更多的需求吗?

  如果不降低学费,继续保持全球最贵,英国还能在全球HE市场保持吸引力吗?

  以特朗普为首的新一届美国政府将拿出什么样的举措吸引海外留学生呢?

  PBSA供应

  2016/2017学年,为学生提供的床位数为56.8万张,同比增长5.4%,为历史最高增速水平。

  高纬物业指出,像格拉斯哥和纽卡斯尔等城市的学生增长尤为迅猛,目前尚需至少6000张学生床位以弥补不足。

  新增的学生床位主要是由非校方机构提供,2016/2017学年,非校方机构新增床位21400张。

  2016年,单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型,虽然供应量同比增长24%,但依然不能满足市场需求。与2015年41%的供应增长率相比,2016年只有其一半之多,这也是开发商低估市场需求所致,怕供大于求而影响到租金,另外,高成本压力也削减了开发的热情。

  虽然市场发生了变化,但UNITE依然处于领先地位,旗下还拥有50000张床位。

  2015年,Goldman Sachs,Wellcome Trust和Greystar合并,共创Prodigy Living and IQ学生公寓品牌,Vero Group曾取代Liberty Living,成为第二(下图2016年Vero Group排第三)。2016年还出现三个新兴或者复兴的品牌。Blackstone重新定位,新创Union State学生公寓品牌,之后Victoria Hall把它的学生公寓品牌更名为Host。Homes for Students由前Derwent FM总经理马丁科比特带领,由丰树产业(Mapletree)授权运营的Ardent Portfolio投资组建,拥有5507个床位,位列行业第七位置。

  2016/2017年新建学生专用床位数:29000

  2016/2017年学生专用床位总数:568000

  2016年英国PBSA平均租金同比增长2.7%

  2016年所有可用学生专用公寓平均租金同比增长2.7%。

  *私营公寓平均租金同比增长3.5%,大学公寓租金同比增长2.4%。

  由于所在地区不同,因为英国学生公寓的平均租金增幅也不尽相同,虽然地理位置优越的地区租金呈良性增长趋势,但也有部分地区租金上涨并不明显,甚至出现了零增长。

  伦敦学生公寓市场依旧是供不应求的局面。相关数据表明,到2025年还需要20000-31000张新床位。高昂的土地开发费用、基建税费等(CIL)都阻碍了学生公寓的开发进度。政府机构要求开发商提供“经济适用”公寓,并规定该公寓的每张床位每周租金不能高于155英镑,这一要求几乎逼退了所有的开发商,没有一个人愿意签订这样的合作协议。

  据高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。虽然公寓和床位的供应数量在不断增多,但从整体上看,依然无法满足市场需求。另外,开发商还需另想办法解决供需紧张的问题。

  HMOs

  对于开发商而言,在营建学生公寓时不仅要考虑到学生的经济压力因素,还有修建成本的因素,随着土地利用方式竞争日益激烈,成本也随之升高,现在市面上出现很多HMO宿舍,作为一种学生公寓的新型替代品,即可保障住宿条件,而且价格实惠,将给学生提供更多的选择,也能缓解市场的供需压力。

  关键问题

  在建单身公寓会减少吗?

  学生的经济承受力是否会影响到公寓的开发以及租金上涨等?

  下一代PBSA资产会是什么样的?

  PBSA和私人出租行业(PRS)有何不同?

  投资市场

  2015年,是英国学生公寓投资创纪录的一年,其成交额高达51亿英镑,约82%市场份额属于投资组合,而且主要的投资对象是来自海外。

  2016年学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超出最近五年来的均值,为历史第二高水平。价值约2.5亿英镑的学生公寓正在交易中,另有价值约9.5亿英镑的学生公寓待租,其中包括价值4.5亿英镑的投资组合UnionStatePortfolio。

  目前已成交的学生公寓中,投资组合占61%,主要以新投资者为主。加拿大Brookfield进入英国学生宿舍市场后就拥有了价值4.2亿英镑的投资组合TheRosePortfolio,之前有5681张床,现在又增加了1154张床位。

  2016年学生公寓的投资重点区域在伦敦周边地区,伦敦学生公寓的投资交易量则下降了2/3。

  学生公寓市场或面临整合、扩大的发展趋势,因为不断有新投资者进入,与老投资者瓜分市场份额,角逐较量。

  租金增长支撑收益率

  2013年至2015年,所有类型的投资机会投资收益率下降0.5%~1%。2016年,整个直接出租部门的投资收益率没有明显的波动。至2016年11月,学生公寓的总成交量为42206张床位,接近2015年同期时的水平431076张床位,由于伦敦的投资活动出现大幅度下滑,每张床位的均价从99750英镑跌至73450英镑。

  可能是受到债券收益率下降及投资避险的双重影响,年金领域的投资收益率进一步压缩,投资者们追求的首要投资的投资收益率也至少压缩了25个基本点,跌至3.75%~4.0%之间。例如,Aviva公司出资7600万英镑收购了位于温彻斯特的Godiva Place,Coventry 和Queens Road Student Village以3100万英镑被Legal & General公司收购。

  高纬物业英国学生公寓追踪机构(The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker)指出英国学生公寓的平均租金同比增长2.7%。可以看出平均租金的增长有力支撑了2015年创下的收益率水平。

  开发——供应增长创纪录

  2016/2017学年学生专用床位数为568000张,同比增长5.4%,这是高纬物业成立英国学生宿舍追踪机构有记录以来的最高增幅水平。

  2015年单身公寓的数量同比增长41%,2016年同比增长24%,单身公寓依然是受关注的一个重点。

  一些投资者对在建的学生公寓规模持怀疑态度,是否能满足学生需求还有待观察。土地使用权、增加规划责任、建设和运营成本等,都挤压了利润空间,如果建设高档单生公寓,只能选择在富裕的城市或更具竞争力的地区,另外还要看学生的需求以及相应的配套措施。

  2016年上半年,投资者为追求更高的投资收益,不断寻求开发融资机会。到了下半年,受到脱殴的影响,开发融资的需求有所减缓。然而,学生对公寓的需求缺口也更大了,高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。这个比值可以反映出市场的供应水平是低供应还是超供应,但各地区比值不同,受CIL和“经济适用”租金规定的影响,伦敦学生公寓市场开发日渐困难,但依然有强劲的需求做后盾。

  2017年展望

  目前有超10亿英镑的学生公寓项目待售,2017年或成为高成交量的一年。

  2015年,现有学生公寓的收益下降导致开发商的利息上升。由此产生的up and let操作方案和等值开发机会之间的收益率差距降至25个基本点。有HEI支撑,以提名协议或租赁协议形式的方案,这种收益率差距会完全消失。在成本增加,供应增多,以及更严监管政策下,期望开发风险溢价能回到一个更可持续的水平。

  由于土地成本和建设成本高,收购次级股票,回购翻新宿舍被开发商视为一个更为可行的选择。

  学生HMO市场至今还是以个人投资者为主,最近有机构在支持HMO运营商,使得市场活跃起来,HMO市场可以提供比学生专用公寓更为便宜的替代产品,今后或许会有更多的投资者进入这一市场。

  除了现有的投资者和运营商,还有海外投资者,他们的投资需求还未得到满足,这无疑将会推动2017年的销售和整合。

  市场情绪表明,还需重新拟定开发项目的风险溢价基数,这将有助于投资者选择,从而建设更多的英国学生公寓,满足学生的住宿需求。

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